“8·28”地产新政后北京第2宗宅地9.962亿元底价成交

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9月8日，北京1宗通州区宋庄镇宅地出让，土地面积54995.921㎡，规划建筑面积57745.717㎡，容积率1.05，起始价9.962亿元。最终，中国绿发以9.962亿元底价竞得，成交楼面价1.725万元/㎡。

中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，地块位于温榆河东岸，城市界面依赖格拉斯小镇二十年沉淀的墅区配套——社区商业已运营，德闳学校在社区内，北侧老河湾与东郊森林公园构成生态底色。短板在于交通，无轨道站点，出行靠京平高速、机场第二高速与六环，属典型自驾型改善板块。与副中心核心区相比，商业、教育密度仍依托格拉斯既有底盘，规划增量兑现尚需时间。

这是“8·28”地产新政后、继顺义温榆河地块以来的北京第二场涉宅用地竞价。张凯指出，通州近三年首次推出容积率仅1.05的地块，此前宋庄板块项目容积率多在1.8左右。1.05容积率叠加18米限高，产品只能走叠拼、合院或低层大平层路线，与周边洋房、小高层形成差异化。

张凯认为，格拉斯小镇是本地块直接参考锚点，二手挂牌价4.5万—5.5万元/㎡，新房在售5万—6.8万元/㎡，主力面积246㎡起，总价门槛1300万元以上。格拉斯二十年积淀形成稳定业主基数，叠加温榆河沿线改善客群，构成天然客群池。但客群基础不必然转化为去化，北京润园总价控制在1700万—2400万元，去化近九成；懋源云纪双拼总价超3000万元，客群收窄，去化偏低。可见，决定流速的核心是总价区间与客群支付能力的匹配，而非低密本身。

张凯表示，“8·28”地产新政对本地块影响有限，此类低密项目工期短、可毛坯交付，且地块体量小，资金沉淀低。不过，地方实施细则尚未落地，市场情绪仍以观望和审慎为主。

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